城市新，这项事关全国 9.4 亿城镇人口的系统工程昭通橱柜台面胶，被寄予在"十五五"期间"带动数十万亿元投资与消费"的期待。

但受宏观经济形势尤其是房地产市场影响，"钱从哪里来""账如何平"始终制约着市场主体参与城市新的积，多地企业开展的城市新项目依然难以盈利或处于较低的收益水平；些地区开展城市新仍以政府为主，社会资本尤其是民营企业参与不足。

围绕化解城市新中的堵点难点，据不统计，截至 2025 年底，已有 2 省 16 市出台城市新条例，94 市出台城市新管理办法，151 市印发城市新指文件。进入 2026 年后，基于前期试点经验和下步的投资，有关部委已围绕土地、审批等政策，进步出台系列文件。

地层面，今年以来，北京、海南、湖南、福建等多省份发布入动城市新的相关政策文件或新三年行动案，南京等地明确今年将聚焦支持民间资本参与城市新等域项目建设和运营。在近日密集召开的地两会中，"城市新"亦成为北京、上海、广州、河南、河北等多个省市政府工作报告中的关键词。

随着全国城市新工作逐渐从试点阶段进入常态化、大范围进阶段，政策式和市场期待有何不同？

城市新又遇"大年"

既有政策引，又有资金投入，还有明确的项目落地安排——在不少业界人士看来，2026 年是城市新"大年"。在定程度上，城市新的政策优先已经显著于般的稳地产举措。

近个多月以来，多省份和多个二线城市已密集发布年度城市新计划安排，相关项目介会和金融对接活动也已紧锣密鼓地展开。

2 月 3 日，上海市市长龚正在作政府工作报告时表示，今年要入实施城市新行动。动城中村改造提速扩容增，启动整体改造项目，全力做好村居民征收安置；完成 20 万平米旧住房成套改造等。

江苏南通今年的政府工作报告则将加强城市新等域项目储备，列为今年"挖掘内需潜力"的任务。江苏省会城市南京也于 1 月底发文明确，支持民间资本参与重大项目建设，动态介优质项目信息，吸引多民营企业参与城市新、产业发展、民生服务等域项目建设和运营，同时明确支持民间投资项目纳入市保障。

1 月 20 日，湖北省住建厅联人民银行湖北省分行、国金融监管总局湖北分局联举办了城市新金融对接活动，活动发布了城市新机会清单和金融产品。"十五五"期间，湖北初步谋划城市新重大项目投资达 7000 多亿元昭通橱柜台面胶，占比达到住建域重大项目整体投资总额（8300 亿元）的八成以上。

同日，浙江在杭州召开城市新项目介会，发布三批城市新金融服务项目 190 个，预计总投资额达 3544.81 亿元。目前，浙江已建立系统化的城市新项目库，入库项目共计 4951 个。尤为值得关注的是，新批项目的数量与投资体量过前两批总和——批 49 个项目预计总投资 1100 亿元，二批 98 个项目预计总投资 2096.77 亿元。

为动存量用地再开发，北京于 1 月 20 日发布的《北京市 2026 年度建设用地供应计划》中，次单列城市新计划指标，同时明确将继续引存量建设用地供应占比达到 65 左右，并逐步动存量新规模不低于新增供应规模，引生产生活用地优先投放在具有定建设基础的街区，提升土地综益。

不过，在业界看来，存量闲置土地收储、重新规划与再开发，是实施城市新的种途径，但并非唯途径。

"目前，多地正加快进新轮城市新项规划和项目库编制工作。从项目库扩容趋势来看，实施城市新项目的土地政策比较灵活，不同地区城市新工程项目的侧也有所不同。总体来说，目前能够入库的大都为投资规模达到万亿乃至十万亿的新项目。"名接近住建部的城市新域告诉财经。

他表示，2023 年是全国批城市新试点的收官年，多地轮城市新三年项行动亦于当年启动。2026 年，城市新进入新轮启动周期。而相较于此前三年，城市新行动正朝着"宏观"也"微观"的向延伸。

该名认为，宏观，即指城市新不仅是物理空间的改造，是城市发展模式的转型；微观，即指城市新不仅仅是重资产投资，其中还存在很多轻资产运营项目。论是宏观层面城市新为适应城市产业结构转型、人口结构变化趋势而产生的"投资于人"需求，还是微观层面的微新、居民自主新需求，都将带来多的投资和消费潜力。

弹优化土地和审批政策

社会资本是城市新的重要主体。项由中规院于去年年底发布的全国城市新调研报告显示，根据企业调研问卷，目前已出台各类城市新支持政策，但仍存在土地规划条件不支持、行政审批难进、投资回报经济账难平等实际操作问题，这些问题直接影响项目的率、成本和终收益。其中，近 20 的企业反映"政策限制多"，近 13 的企业反映"报批报建难度大"。

"受访企业表示，需在规划土地、行政审批、金融财税等面进行优化，核心目标是进步降低市场主体参与城市新的准入门槛和成本。"该报告称。

为回应企业关切，今年 1 月下旬，万能胶厂家自然资源部和住建部联印发《关于进步支持城市新行动若干措施的通知》昭通橱柜台面胶，在已有支持城市新的规划和土地政策指引基础上，进步从优化过渡期支持政策、进存量土地和空间的临时利用、创新不动产登记服务等维度优化支持政策。

系列举措中，受访业界人士普遍认为，"豁清单"和"正面清单"是有望提新项目实施率并提振企业预期的关键举措。

该通知提出，制定微新项目规划许可豁清单，对加装电梯、小区绿化提升、充电设施建设等符条件的民生微新项目，明确可于规划许可。

至于"正面清单"，根据通知，可在与相关部门做好工作衔接的基础上，制定存量建（构）筑物不增加容积率和度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入正面清单的需办理规划许可手续。

目前，重庆、南京等地已率先制定相关豁清单。此外，今年 1 月发布的"北京市城市新政策激励工具箱（1.0 版）"，则进步详细阐明了"豁清单"和"正面清单"的适用范围，同时额外提出了"负面清单"——负面清单应按照"非禁止即可行"的原则，在遵循用途转换比例管控要求的基础上，对凡未列入负面清单的建筑用途，允许依程序申请转换。

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另外项多地已经试点落地，有望提升企业新投资回报预期的土地政策是：支持区域综类项目产权归集和连片改造，支持市区属国企自有资产跨区统筹。

具体做法如在区域综类项目中采取产权收购、产权置换、权益入股、租赁托管、作经营等多种式进行产权归集，解决区域综类城市新项目所有权、使用权、经营权归集难题，以实现星土地集中连片改造，扩大项目整体综益。

这举措之所以要，清华大学建筑学院书记、长聘教授唐燕对财经分析了三点原因：

其，长期以来，各地的土地供应和相关管理受到行政辖区边界、控制详细规划单元划分、地块立指标等的制约，存在刚有余而弹不足的些实施困境。但成片连片区域的城市新项目存在自然空间的连续，可能跨行政边界、规划管理边界而存在，这就需要破管理边界分割造成的落地难问题；

其二，当前老旧小区改造等大量工程，时常陷入"平不了账"的困境，这也需要通过不同区域土地和项目之间联动改造，来进肥瘦搭配、新旧融，以提升增值收益并吸引开发商参与。而城市新中涉及的空间腾退、异地搬迁等事宜，也存在跨区域的配协调问题。

其三，国有企业是城市新的主要参与者之。在城市发展和产业结构调整的过程中，些大型市区属国企在城市内不同区域可能拥有诸多分散的存量闲置用地。支持这些国有企业结城市新的发展向与趋势，对不同存量用地之间的建筑规模投放、优化盘活等进行跨片区联动，可以进步促进增存平衡，动国企实施城市新的积，好地平衡改造权益的整与分配。

鼓励社会资本"注资"非营利民生项目

住建部部长倪虹近日在《求是》杂志上发表题为"质量进城市新"的署名文章，提到"现在，些地进城市新以政府为主，市场作用发挥不充分"。

记者了解到，目前老旧小区改造中地下管网的新，危旧桥梁、机械停车设施等市政基础设施的改造，以及历史文化街区等既有片区新和公共服务设施建筑的修缮等工作，均是城市新中的非营利或"不挣钱"的部分，也是不少社会资本不愿投入的新"硬骨头"。

去年底召开的全国住房城乡建设工作会议提出，2026 年全国范围内将持续开展地下管网改造和综管廊建设，常态化进城市燃气管道老化新改造，力争完成各类燃气管道改造 3 万公里。

基于此类新需求，近年来，中央财政持续通过定额补助的式，对部分城市予以支持。另据国发改委下达的 2026 年提前批"两重"项目清单和中央预内投资计划，约 2200 亿元的资金明确指向包括城市地下管网在内的重大项目。

赛迪新质生产力发展促进中心 2 月初发布的新研报还显示，2026 年各地民生管网项目项债补贴比例较去年提升至 70。部分省份已配套出台扶持政策，例如江苏出"城新贷"财政贴息，对使用项债的城市新项目给予定比例利息补贴。

从长期来看，社会资本也不应缺位。

"公共基础设施和非营利民生项目，长期以来依赖政府资金投入。随着城市新项目体量快速增长，目前需要加强政府资金投入的统筹使用，包括统筹用好固定资产投资、财政补贴和励等各类政府资金支持，优化金融赋能和项目‘造’能力，吸引社会资本与居民参与。"唐燕说。

在她看来，如何激活社会资本参与城市新项目的积，是当下亟待解决的问题，而这需要政策工具箱为企业参与实现资金平衡等创造空间。

倪虹在前述署名文章中称，既要拓宽社会资本参与渠道，鼓励引经营主体参与城市新，对于有收益的项目要多依靠市场力量。同时，要在城市新的制度供给上下功夫，做好底线管控、民生保障、行业监管等，对于不能依赖市场机制作用的基础设施、公共服务等域，政府要发挥积作用，确保城市可持续发展和解决好人民群众急难愁盼。

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