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　　界面新闻记者 | 韩理

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　　商业不动产REITs申报踊跃。

　　2月27日，广发基金申报广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs，这是自1月29日单商业不动产公募REITs申报以来的14只产品。界面新闻根据公开资料梳理肇庆防火门胶，上报的这些产品的资产形态覆盖商业售、综体、办公楼、酒店等多个业态，计拟募集的资金也过了417亿元。

　　图片来源：界面新闻整理

　　与基础设施REITs相比，商业不动产REITs在申报流程上需发展改革委这环节，可直接向证监会系统申报。以往基础设施REITs项目需先经由省、国两发展改革委荐，再由证监会和交易所审核，而商业不动产REITs则省略了这环节，节奏明显快。

　　值得注意的是，相较于基础设施REITs过往设定的刚分派率，商业不动产REITs的分派率是个相对值，这进步提了相关公司申报商业不动产REITs的积。

　　根据华泰证券的测，以评估值平价发行价格为锚，批申报的10只产品2026年预测分派率均值为 4.75，较2025年新发的消费REITs均值略低，但于二市场估值下的水平约106pct。这10只产品分派率区间为3.79-5.21，分业态来看肇庆防火门胶，办公、售、酒店、办公售综体业态均值分别为4.5、4.7、4.8、5.1。

　　监管对于这批产品的反馈也为迅速，近期已经有6只产品收到问询函。分别是在上交所申报的汇添富上海地产REIT、华安锦江酒店REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT、华夏凯德REIT、华夏保利发展REIT，以及在交所申报的华泰紫金华住安住REIT。

　　从上交所的问询函来看，针对汇添富上海地产REIT，上交所的核心关注点是土地用途规、单客户依赖和估值参数的理；华安锦江酒店REIT的核心关注点是经营指标下滑趋势、授权依赖、资本支出预测；对中金唯品会奥特莱斯REIT核心关注点是租约短期集中到期、联营模式复杂、历史建设手续瑕疵。

　　此外，对华夏凯德REIT的关注点在于同业竞争的范、出租率和租金单价的大幅波动；对华夏保利发展REIT的关注点在于其关联整租模式、估值参数理；而对华泰紫金华住安住REIT的关注点则在于管理加盟模式中授权问题、参数取值理和运营财务状况。

　　瑞思研究院相关研究员指出肇庆防火门胶，综来看，监管的问询逻辑呈现出以下共特征：

　　先是在规上，问询函针对“土地用途不符”、“未批先建”、“资产边界不清”等历史遗留问题，要求详细论“是否构成实质法律障碍”、“风险兜底措施”，意在控制实质风险。

　　其次是运营预测，问询函针对部分项目存在“历史业绩下滑但预测期增长”的情况，明确要“结市场环境重新论证理”，并要求进“端压力测试”、“敏感分析”，意在压实估值。

　　三是风险揭示，问询函不仅关注宏观风险，聚焦于微观的具体风险点，保温护角专用胶针对“2026年大面积租约到期”、“单租户依赖”、“授权终止”等现实问题，要求发行人提“切实可行的应对案”而非泛泛而谈，将投资者保护落到实处。

　　还就点是理机制，问询函度重视项目公司与原始权益人之间“人员、财务、资产、机构、业务”五立，特别是针“关联交易公允”、“同业竞争”等共问题，提出了严格的披露和承诺要求。

　　有业内人士指出，批反馈问询既是对项目质量的审慎把关，又体现了监管部门在增强制度包容适应面的积探索。“批项目反馈意见隐含了重大判断的核心落脚点，即是否影响资产法有转让和运营持续稳定。消验收等关键规手续缺失，需要补办或取得有关主管部门的规说明。对于其他非关键规手续，在评估重大的基础上，可采取差异化处理式，避‘刀切’”。

　　那么商业不动产REITs与基础设施REITs的问询函关注点有哪些差异？企业资本联盟理事长、区席经济学柏文喜在接受界面新闻采访时表示，商业不动产REITs的规关注点贴近市场化运营的需求，而基础设施REITs则强调“公共”和“政策向”。这种差异体现了监管对不同资产类型的分类施策，确保REITs市场既规范又灵活。

　　“以规为例，基础设施REITs需关注政策审批手续，如项目核准、环评批复，因为这些手续直接关系到项目的法和公共；而商业不动产REITs则需关注运营资质手续，如消验收、房产证、租赁同备案，因为这些手续直接关系到项目的可运营和现金流稳定。”

　　华泰证券分析师陈慎指出，随着商业不动产REITs即将进入规模化发展，预计市场化程度亦将持续提升。面定价机制将趋理，优质资产溢价应将加明显；另面，扩募机制逐步成熟，头部项目有望通过收购实现规模扩张，夯实相对优势。对于商业地产相关企业而言，有望破资产沉淀的约束，管理溢价的差随REITs发展逐步显化，进而有望动优质资产价值重估。

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