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□ 本报记者 张海燕

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看房时“见倾心”，入住后却发现不仅卫生间漏水法使用，屋内还“霉菌丛生”，墙上甚至长出了蘑菇……在上海工作的李女士和丈夫满心欢喜租下套房子，本以为能成为两人的“温馨小”，没想到却是套让他们头痛不已的“蘑菇屋”。

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近日，记者从上海市闵行区人民法院获悉这起房屋租赁同纠纷案，法院判决出租赔偿租客各项损失5000余元。本案主审法官指出，出租人将存在严重卫生安全问题的房屋出租，已构成对同核心“适租”义务的违反。

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“温馨小”竟然长蘑菇

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2023年6月，李女士和丈夫租房。通过某物业管理公司的介绍，他们看中了位于闵行区的套两居室。

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当时，房屋内还有租客居住，房间内摆放了大量具。李女士因此没能看到房屋全貌，但她十分满意户型和装修风格，当天便与物业公司签订了租赁同，并按照“押付三”的标准支付了押金和期租金。

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然而南京万能胶，当上任租客的具被搬走后，眼前的景象让前来收房的李女士夫妇傻了眼：卧室和阳台的墙面上，大片霉斑清晰可见，部分壁纸已经脱落，空气中弥漫着刺鼻的霉味。令人震惊的是，屋内的墙角处竟然还长着几簇蘑菇。此外，卫生间因需要重做水层，在短期内法使用。

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李女士多次联系物业公司，对虽然答应处理，但维修进度缓慢。为减少污染，李女士自行购买了修复墙面的涂料。因卫生间需要维修，其中有两天房屋法使用，为此她不得不自费入住酒店。

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李女士认为，维修期间的损失不该由自己承担，物业管理公司应减维修期间的租金和服务费，并赔偿她垫付的涂料费、保洁费以及酒店住宿费，但物业公司只同意赔偿因维修卫生间产生的损失，双协商未果，李女士将物业公司告上法庭。

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“看过房”非责事由

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法庭上，双的争议焦点集中在个问题上：租客看过房，出租人是否还需要对隐藏的瑕疵负责？

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物业公司辩称，李女士在签约前已经实地看过房屋，认可了房屋的状况。墙面发霉属于般瑕疵，并不影响整体居住，公司也已经进行了维修，因此只认可卫生间维修的两天对李女士造成了影响，对于其他损失及李女士自行支付的费用不予认可。

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李女士则表示，看房时房间里堆满具，墙面被遮挡严实，自己法看到霉变情况，如果当时就知道墙角长蘑菇、卫生间漏水等情况，她对不会租下这套房子。

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法院审理认为，提供符安全、卫生标准的居住环境是出租人的核心义务。其中不仅包括提供完备的设施，还要保证房屋不危及承租人的健康和安全。从双的聊天记录等证据可以看出南京万能胶，论是墙面的霉变维修，还是卫生间的整体翻修，都对李女士的正常生活造成严重干扰。

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“从医学常识和社会大众的普遍认知来看，房间内滋生霉菌、长出蘑菇，显然不符基本的居住卫生标准。”主审法官表示，万能胶厂家物业公司没有尽到提供健康、安全居住环境的义务，其行为已经构成违约。

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对于物业公司提出的“看房即责”的抗辩，法院明确予以驳回。法院认为，李女士看房时，房屋内堆放的具在客观上遮挡和掩盖了墙面霉变等严重问题。作为普通租客，李女士在短暂的看房过程中难以发现这类隐藏瑕疵，符情理。如果仅仅因为租客看过房，就定其自愿接受所有既存的，甚至是影响健康安全的重大瑕疵，从而除出租人本应承担的根本同义务，于法不符。

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鉴于双均愿意继续履行同，法院认为，李女士有权要求物业公司以维修或减少租金等式承担违约责任。综考虑房屋瑕疵的严重程度、维修影响的范围和时间，李女士主张的5000余元费用确有要且符市场价格，属于理范围。

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终，法院支持了李女士的全部诉讼请求，判决被告某物业管理公司支付其各项费用共计5000余元。目前，该判决已经生。

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“适租”义务不能“折”

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“出租人的‘适租’义务是房屋租赁同履行的核心。通俗地讲，‘适租’义务就是出租人须保证房子能住人，而且是能安心住人。”主审法官表示，本案中房屋墙面大面积霉变、壁纸脱落、卫生间漏水等情况，显然已经危及承租人健康和正常生活，违反了同的核心义务。

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民法典规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符约定的用途。结相关司法解释及房屋租赁的行业管理规范，出租人向承租人提供的房屋，应当符安全、卫生等基本的居住条件。

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“上述霉变瑕疵可能直接致‘同目的不能实现’。”主审法官解释，本案中，承租人签订同的目的在于获得安全、卫生的居住环境，而“蘑菇屋”的状况已实质破坏了这核心目的。因此，承租人在出租人完成有维修、恢复房屋适住状态前，有权拒接受房屋或要求减租金。

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“李女士提出的诉求仅仅是弥补自己的实际损失，具有事实与法律依据，是理诉求。”主审法官同时表示，本案中，物业公司的违约行为，的确为李女士造成了损失和不便。值得肯定的是，李女士的维权意识和证据意识较强，发现墙面霉变后，她便拍照联系物业管理公司，并保留了全部聊天记录，为后期诉讼维权提供了完整的证据链。

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主审法官提醒，承租人签约前应对房屋进行仔细检查，可以通过拍照、录像留存过程，若入住后发现存在严重影响居住的瑕疵，应立即通知出租人，同时固定证据，以便后续协商或通过法律途径维护自身权益。

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出租人则应确保房屋结构安全、卫生达标、相关完好，渗漏霉变、水电厨卫设施安全可用等。交付前，应对房屋隐患主动进行排查维修；交付后对承租人的维修诉求应及时响应处理。须知，诚信履约是避纠纷、建立口碑的基石。

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（法日报）

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