陇南家具封边胶厂家 世邦魏理仕：北京季度仓储物流吸纳破记录

4月9日， CBRE世邦魏理仕发布《2026年季度北京房地产市场回顾》指出，2026年季度，北京办公楼市场需求结构维持稳健，子市场表现分化对冲，甲虹吸应凸显，价格让利助力空置回落；售物业市场年轻力驱动，存量商业掘金情绪体验，整体市场承压，个别商圈项目逆势上扬；仓储物流市场新增项目带动京内需求释放，单季吸纳破历史记录，价格信号强化资源再配置，重塑环京区域分化格局；商务园区市场研发办公供应密集入市，复型载体需求表现先，研发办公产业生态应尚待挖掘；物业投资市场机构资金带动规模回升，市场活跃度阶段修复，各路资本在周期底部加快入场节奏，企业自用需求构成重要支撑。 

办公楼市场

需求结构维持稳健，子市场表现分化对冲

甲虹吸应凸显，价格让利助力空置回落

22026年季度，北京办公楼市场供应端连续三个季度未录得新项目入市。受传统春节假期及万平以上大面积交易活跃度回落影响，全市新租交易总面积环比与同比分别下降14与16。搬迁活动以72的面积占比成为市场成交的核心驱动力。与此同时，扩租和新成立企业的交易数量录得环比增长，显示出市场内生扩张需求与初创动能正处于温和修复轨道。行业需求面，TMT板块以38的份额稳居位，其中系统解决案、平台互联网及人工智能构成了核心增长引擎；金融行业在证券板块大面积搬迁需求的带动下，新租成交面积环比有所上升；业服务业需求则主要集中在1,000平米以下的小面积租赁，且持续渗透于CBD区域；此外，房地产和建筑业，以及医药生命科学板块分别在新兴区域及成熟子市场维持了定的租赁热度。

受部分企业经营风险暴露、资源整或策略收缩影响，中关村、燕莎和东二环等子市场录得大面积腾退。其中，中关村自2023年二季度以来现负吸纳量，但稀缺的连层空间亦为业主提供了优化租户结构，提升资产韧的调整契机。另面，望京与奥体子市场凭借成熟的科技产业集群，计贡献了全市54的净吸纳量，金融街在大面积金融类租户新租交易带动下，吸纳亦有阶段，有抵消了前述区域的负吸纳影响。全市净吸纳量维持在9.5万平米的较稳定水平。

截至季末，全市空置率录得18.5，环比下降0.6个百分点。其中，甲办公楼空置率环比下降0.9个百分点，显示出品质物业的虹吸应。鉴于年内供应集中入市的预期，去化压力较大的业主多通过以价换量策略提前锁定优质租户，致全市平均租金面价持续承压下行，同样本比环比下降2.1至每月每平米223.5元。

世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易-租户代表负责人袁慧表示：“未来六个月，北京办公楼市场将迎来约35万平米的新增供应投放，且全部集中于CBD区域。短期内核心商务区的租赁竞争与去化压力将进步加剧。然而，品质新项目的入市将有望破成熟区域连层可租空间匮乏的瓶颈，有激活置换和整需求，从而提升市场的交易流动。政策端亦释放积信号：《北京市未来产业2026年工作要点》、科创金融政策松绑及15亿元项资金等多重利好叠加，将有提振精产业信心，激发科技与金融企业的增量需求。”

售物业市场

年轻力驱动，存量商业掘金情绪体验

整体市场承压，个别商圈项目逆势上扬

2026年季度，北京优质售物业市场未录得新增商业项目交付。次商圈座老百货停业并启动升改造，未来计划造“潮流IP发布中心”业态，与商圈内其他项目协同服务于年轻人群的文化及消费需求。

1-2月，北京社消总额同比降幅缩窄至0.3，餐饮收入实现同比增长，主要受春节假期带动。本季度售物业市场出租表现稳健，空置率环比微降0.1个百分点。餐饮需求以48的占比稳居位。其中小吃快餐开店活跃度明显上升，与持续发力的茶饮果汁、烘焙甜品共同构成低客单价、即时满足型餐饮矩阵，凭借“小而美、轻量化”特质，成为吸引与沉淀基础客流的重要支撑。自助小火锅类目与麦记牛奶公司、汕心、兰熊鲜奶等向非核心商圈拓店的意愿持续较强。正餐开业需求则呈现致价比与地域特并行的态势。“情绪悦己”与“沉浸体验”成为本季度增长亮点：中端杂货Windmur、潮玩LUCKY LOOP分别在府中环与The Box开出店，通过捕捉年轻群体的社交需求实现增长；泥靴旗下The Grounds、东甄选线下门店、策展售空间Lobby等涵盖餐饮与社交的复售业态入驻热门商圈，提供附加值和多元化的消费场景和体验。此外，珠宝饰及3C电子品类表现稳中有升：君佩、宝兰北京店入驻国贸商城，龙梓嘉北京店入驻三里屯太古里南区；宇树在银泰in88开出北京店，影石、大疆等摄像科技相继拓店。

业主招商以区域店、餐饮或服务类引流业态为主要目标，使得本季度层平均租金同样本比环比下降0.4至每天每平米30.0元。整体市场承压下，个别核心商圈优质项目走出立行情。其中三里屯商圈为亮眼，标杆项目在顶旗舰店与潮流店密集入驻下，不仅自身保持了强的议价能力，而且带动了商圈整体热度，对周边项目形成流量餐饮、社交等需求的外溢。

世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽指出：“未来六个月，北京售物业市场预计将有63万平米新增供应入市，其中成熟商圈以改造项目为主，城市中心等外围商圈则有大型新建项目入市。北京市商务局近期发布“新业态、新模式、新场景”及化消费环境建设相关指南，为寻求从“全能型”传统业态整者向具有垂直吸引力的场景运营转型的业主，注入以“数字+文化+沉浸体验”为核心的结构增长新动力。”

仓储物流市场

新增项目带动京内需求释放，单季吸纳破历史记录

价格信号强化资源再配置，重塑环京区域分化格局

2026年季度，北京仓储物流市场仅平谷马坊子市场录得新增供应，新增体量约34万平米，并在短期内实现近15万平米去化，成为季内市场去化的重要触发点。环京市场中，廊坊北三县子市场亦录得约7.1万平米新增供应，但仍处招商初期，去化有限；天津市场则暂新项目交付。

本季度北京全市净吸纳量录得19.8万平米，为历史单季值，大部分由平谷子市场贡献，其核心来源为头部三物流及汽车部件企业的整搬迁需求。这些企业借助租金价格与可租空间的机会窗口优势，将原先分布于京津廊区域的分散及非标仓储资源进行集中整，实现仓储网络的降本与提。此外，部分空港区域标保税库通过租金策略优化吸引具有保税需求的企业升入驻，对季内去化也有较大贡献。在此动下，尽管通州及顺义其他等子市场的部分制造业租户向低成本设施转移，万能胶厂家但整体存量市场仍实现稳步去化。环京市场中，廊坊季度净吸纳量录得10.6万平米，核心子市场去化主要受益于售及物流企业的扩租与新租需求，如广阳、临空经开区等。尽管个别子市场受单租户搬迁影响出现阶段负吸纳，但整体市场仍处于正常流转节奏。相比之下，天津市场受去年年底短租需求集中释放后回落影响，季度净吸纳量录得-6.8万平米，为近两年来次转负，阶段承压明显。

租金面，北京市场延续下行趋势，本季度同样本租金环比下降4.1，其中平谷子市场降幅先录得11.9。廊坊及天津市场租金持续处于下行赛道，部分空置区域仍面临定去化压力，通过强化成本优势以吸引租户，但也有部分子市场已显现企稳迹象。

世邦魏理仕华北区域董事总经理刘焕丽表示：“未来六个月，北京预计将有32.3万平米的新增标仓储设施在以平谷及顺义子市场交付，廊坊近京子市场亦将迎来48.5万平米的新增供应。环京物流市场持续聚焦以”降本增“及”提振消费“为向的需求，即时售、商前置仓、社区配送及冷链等相关企业有望成为扩张和调整仓储布局的主力，其租赁形式的多维化将进步助力市场空置面积去化。”

商务园区市场

研发办公供应密集入市，复型载体需求表现先

研发办公产业生态应尚待挖掘

2026年季度，北京商务园区市场迎来两个研发办公项目的集中交付，新增体量24.6万平米，均位于北清路子市场。由于新项目尚处招商初期，短期内暂未录得规模的面积去化。

本季度全市净吸纳量录得约4.3万平米，整体去化节奏略显温和。从区域表现来看，亦庄和大兴子市场相对活跃，贡献全市近九成的吸纳，尤其兼具研发、中试及轻生产的复型产业空间季内表现先，体现企业在选址过程中加注重空间对生产及转化环节的适配能力，也从单的区位及租金，转向产业配套、政策承接及服务能力的综考量。其余各子市场以存量腾挪为主，需求未有大幅波动。从需求行业分布来看，TMT仍为市场活跃板块录得占比41，但主要集中在人工智能、芯片、半体及传感器等细分域；同时，以航空、装备制造为代表的工业品制造，以及生命科学相关企业，亦持续释放空间需求，分别录得占比19和18，成为市场的重要补充。

季内全市空置率环比上升1.3个百分点至24.6，随着新项目的陆续交付，市场租金继续承压，平均报价同样本比环比下调1.5至每月每平米128.8元。多数单研发办公属项目继续依靠租金下调、灵活租赁策略或定制装修服务来维持吸引力，与般商务办公的差异化不明显，尚未充分发挥其产业运营的优势和应。

未来六个月，北京商务园区预计还将迎来约19.8万平米的新增空间，且依然全部集中在北清路子市场，区域内的短期去化压力将进步加剧。随着近期政策层面密集出台多项支持措施，包括动制造业中试平台建设、鼓励信息技术与制造业融发展，以及针对创新药及端医疗器械研发的项支持等，北京商务园区市场的需求基础有望进步夯实，尤其是在人工智能、集成电路及生命科学等域，研发及中试环节的空间需求仍具释放潜力。

物业投资市场

机构资金带动规模回升，市场活跃度阶段修复

各路资本在周期底部加快入场节奏，企业自用需求构成重要支撑

2026年季度，北京大宗物业市场共录得10笔交易，成交总额约110.8亿元，在个别大体量交易带动下，环比和同比均实现增长，分别录得135与19的增幅。

本季度机构资金仍然是市场重要力量，对于体量较大、现金流稳定、剩余土地年限充足、公募REITs及机构间REITs退出路径清晰的优质运营类资产，包括长租公寓、消费类基础设施、优质综体等，是各路机构投资者的核心关注点。优质资产在价格调整阶段已经重新进入配置区间，吸引了长期资金入场。同时，办公类资产在本季度交易中仍保持活跃，录得多笔成交，但整体以中小体量为主。从交易特征来看，办公市场呈现出定分化：具备区位及品质优势的项目，多由企业以相对理价格购入自用；而权属分散或运营率不的资产，成交价格弹则相对大。

企业买依然是成交笔数多的买类型，主要以自用需求为向，在周期底部的价格调整过程中加快入场节奏，显示出对优质资产的较强承接能力，并在定程度上稳定了市场预期，为办公类资产提供了基础支撑。与此同时，部分资管公司亦在本季度录得交易，主要通过法拍或整售渠道获取低或存在定盘活难度的资产，后续通过债务重组、运营提升或价值重塑等式释放资产潜力。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩指出：“随着价格调整逐步到位，企业自用需求预计将继续支撑办公资产，并稳定核心及次核心区域价格预期；另面，消费相关域修复及政策动内需扩张，资本市场层面公募REITs及机构间REITs路径的持续进，以及存量资产退出机制的逐步完善，有望带动长租公寓、消费类基础设施及优质产业园区等资产持续成为机构配置向。在此背景下，市场或将延续“自用支撑办公、机构资金配置强现金流资产、机会资本参与重整”的商业地产投资多元驱动格局，整体流动有望逐步，交易节奏有望进步加快。”

– 完 –

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