2026马年开春，全国房地产市场引人关注的现象，莫过于上海、圳、香港三地楼市同步回暖。

　　先来看上海，新政落地后需求集中爆发。

　　2月下旬，上海出台被市场称为“沪七条”的优化新政，从限购、信贷、公积金、税费等多个维度松绑，力度之大、覆盖之广，出市场预期。

　　政策落地后，上海楼市迅速反应。二手房带看量、咨询量、挂量同步大幅上涨。据58安居客披露的数据，新政周，用户主动微聊量环比增长97.6，留电转化率环比上升180，得益于新政有降低了购房门槛，大量潜在购房者咨询意愿被充分调动起来。

　　另据上海链监测数据，与1月工作日日均水平相比，2月25日及2月26日贝壳/链App日均活跃用户量上升42.8，二手房线上咨询量上升81，新房线上咨询量上升156，新房及二手房带看量均有所上扬。

　　位房产经纪人表示，“近周我每天都排得满满的，不是在开车去房东用户实勘评估签约的路上神农架pvc管道管件胶，就是守在电脑前接待新老房东的咨询。”此前观望情绪浓厚的刚需盘、盘，纷纷迎来集中看房与成交。

　　上海本轮行情，受益于政策发力、需求集中释放、预期扭转等几面因素。不过，该名经纪人同时表示，上海新政出台后，二手房挂量激增，其中新政天就增加了1800套，“等新政热度过去，市场可能会回调。”

　　与上海依靠强政策刺激不同，圳楼市呈现出节后修复、量价稳步回升的态势。据乐有研究中心数据显示，开工周二手住宅签约量较节前周（2.9-2.15）上涨 94，手住宅签约量是飙升220，市场回暖信号明显。

　　乐有研究中心负责人表示，此次楼市热度回升，既得益于节后刚需与需求的集中释放，也与政策面预期向好密切相关。随着3月传统学区房季到来，叠加全国“两会”召开的利好预期，购房者入市心态从观望转向积，决策周期明显缩短，圳楼市“金三银四”行情有望持续升温，成交活跃度将进步提升。

　　香港楼市，则是三地中力度强、上涨趋势明确的市场。2025年以来，香港房价已连续多月上涨，多机构上调全年房价涨幅预期，豪宅与核心区域物业涨市场，保温护角专用胶租金同步走，形成“房价涨、租金涨、成交量涨”的回暖格局。

　　追踪香港二手住宅楼价的中原城市先指数（CCL）显示，香港二手住宅价格在去年3月见底，并自5月开始逐步回升，上升趋势持续至今。

　　截至2026年2月二周，新的CCL依旧呈现出上升的势头神农架pvc管道管件胶，环比上周上涨1.47，环比上月上涨3.29。

　　瑞银预测2026年香港楼价将涨5至10，未来两年共涨过10。该行大中华区房地产行业分析师梁展嘉表示，按目前情况，相信楼价走势可达该行预测的顶部，即今年升10；市场开始复苏，降息、人口流入、未来两年供应不多，而已移民的港人或回流，但楼市需求尚未反映这些因素。

　　综来看，沪、、港三地楼市回暖，背后有着度致的底层逻辑。

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　　，政策环境友好。如上海持续优化限购、限贷、公积金等政策，降低置业门槛与成本；香港“撤辣”松绑，恢复市场活力。

　　二，利率水平维持低位。在全球降息周期背景下，购房成本下降，月供压力减轻，提升购买力与入市意愿。

　　三，市场预期发生反转。经过长时间调整，购房者对核心城市资产信心回升，从“不敢买、等等看”转向“该出手时就出手”。

　　业内普遍认为，本轮核心城市回暖，是政策托底、需求释放、信心修复的理结果，始终以自住需求为主，符“房住不炒”的总体定位。

　　短期来看，上海、圳、香港“小阳春”行情基本确定，成交量有望维持位，房价以平稳小幅上涨为主。

　　中长期看，市场将继续走向分化，核心地段、优质物业、成熟板块具韧，而政策持续、利率走势、人口流动，仍将是决定市场度的关键变量。

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